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Incorporação Imobiliária Direta e os obstáculos tributários criados pelos municípios

Indubitavelmente, um dos obstáculos a um maior crescimento da construção civil é a carga tributária. Mesmo que a sociedade esteja vivendo um momento em que há certa abundância de recursos para o segmento, principalmente com a injeção de verba nos bancos públicos para o financiamento de habitações de menor valor aquisitivo, há um grande influxo de capital quando se fala dos tributos cobrados pelos entes governamentais.

Um dos entraves conhecidos das Incorporadoras é a cobrança, pelos Municípios, do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) sobre a incorporação direta, para a qual o entendimento do Fisco local é o de que a venda da unidade habitacional na planta, evidentemente, antes da emissão do “Habite-se”, caracteriza a prestação de serviços tributáveis, própria da Lei Complementar 116/03 e, consequentemente, da legislação municipal, vez que configurada uma obrigação de fazer (construção da obra) em paralelo a uma obrigação de dar (venda/entrega do imóvel), que se desvincula daquela.

Ocorre que, na dinâmica da incorporação imobiliária direta, há uma diferenciação técnica e legal desta em relação às outras modalidades realizadas por intermédio de um construtor, administrador de obra ou empreiteiro, sendo este elemento o cerne da discussão sobre o fato gerador do Imposto Sobre Serviços. A incorporação direta é constituída de uma série complexa de fatores de produção que a outra modalidade de incorporação não congrega.

Melhim Namem Chalhub, jurista e especialista na matéria, elucida o que se depreende da “atividade de incorporar” quando diz que: “... nesse processo, o incorporador opera como elemento catalisador, que se incumbe de mobilizar os recursos necessários à consecução do negócio, desde sua gênese até a conclusão do edifício e entrega das unidades aos adquirentes”.

Antônio Roberto Winter de Carvalho
Alysson Elias Macedo